Een huis kopen in Italië: Wat je écht moet weten voordat je begint

Een stap-voor-stap blog van dromen naar een eigen plek in Italië

Toen we begonnen met het zoeken naar een huis in Italië, dachten we dat we een duidelijk idee hadden van wat we wilden. Maar hoe meer huizen we bezochten, hoe meer we ons realiseerden hoeveel we nog niet wisten -  van verplichte vastgoedcontroles en het werken met een geometra tot begrijpen hoe makelaars hier te werk gaan en welke juridische stappen vereist zijn.

In het begin dachten we aan een tweede huis, een plek om af en toe naartoe te ontsnappen. Maar met elke reis naar Italië werd de droom om hier fulltime te gaan wonen steeds concreter. We scrolden niet langer gedachteloos door huizenlijstjes, maar gingen serieus op zoek naar de juiste plek. En toen ontdekten we dat een huis kopen in Italië een compleet ander proces is dan in Nederland.

Als je erover denkt om een huis te kopen in Italië, heb je waarschijnlijk een lange lijst met vragen. Waar moet je beginnen? Wat is er anders dan kopen in je eigen land? Hoe vermijd je kostbare fouten?

In deze blog delen we alles wat we vanaf dag één hadden willen weten. Van het kiezen van de juiste regio tot het samenwerken met een geometra, juridische valkuilen en kosten zoals belastingen.

We nemen je mee door elke stap van het proces, zodat je vol vertrouwen vooruit kunt. En als je een gestructureerd hulpmiddel wilt om mee te nemen naar bezichtigingen, hebben we een gedetailleerde gecreërd Checklist Jouw Italiaanse huis aankopen om er zeker van te zijn dat je niets mist.

Laten we eens duiken in alles wat je moet weten!

P.S. Laat je niet overweldigen—het lijkt misschien veel, maar met elke bezichtiging krijg je er vanzelf meer gevoel voor. Mensen kunnen soms pessimistisch zijn over de bureaucratie in Italië en de regels die elkaar tegenspreken, maar wij merken juist dat Italianen daardoor goed kunnen meebewegen en altijd een oplossing vinden.

"Een vakantiehuis, dat was het idee. Totdat Italië ons op andere gedachten bracht."

De eerste stap naar een huis in Italië: Locatie en prioriteiten bepalen

Van droom tot besluit: Hoe we voor Piemonte kozen

Toen we voor het eerst op zoek gingen naar een huis in Italië hadden we een eenvoudig plan: een vakantiehuis vinden waar we een paar keer per jaar naartoe konden terwijl we langzaam een basis opbouwden voor de toekomst. Maar bij elke reis kwam dezelfde gedachte terug: Waarom wachten?

In Nederland hadden we onze carrières als ondernemers opgebouwd, maar diep van binnen wisten we dat we iets nieuws wilden beginnen in Italië. Hoe meer tijd we hier doorbrachten, hoe duidelijker het werd: het ging niet alleen om een tweede huis, maar om een volledige verandering van levensstijl. Dat besef veranderde alles—ook hoe we onze zoektocht aanpakten.

De eerste stap? De juiste regio kiezen. We hebben verschillende gebieden verkend, soms als vakantiegangers, andere keren met serieuze bezichtigingen. Idealiter zou je een plek in elk seizoen ervaren, om echt te begrijpen hoe het is om er het hele jaar te wonen, maar dat is niet altijd haalbaar.

Uiteindelijk kozen we bewust voor Piemonte—en daar hadden we goede redenen voor.

Waarom Piemonte?

• Centraal gelegen: Dicht bij zowel de bergen als de zee.

• Opkomende markt: Niet zo toeristisch (of duur) als Toscane, maar wel steeds populairder.

• Lager seismisch risico: In tegenstelling tot sommige zuidelijke regio's.

• Authentieke sfeer: Geen massatoerisme, maar wel een groeiende internationale gemeenschap.

Tip: Begin breed en verfijn gaandeweg je criteria. Welke regio past bij jouw levensstijl en langetermijnvisie?

Tip: Eenvoudig maar goed om te vermelden, je hebt een Codice Fiscale (fiscale code) nodig om een huis te kopen in Italië. Je kunt deze aanvragen bij de Italiaanse consulaire autoriteiten in het land waar je woont. Of als je in Italië bent: bij elk hoofdbureau van politie "Questure". Daarnaast heb je een Italiaanse bankrekening nodig.

Hoe kies je de juiste regio in Italië

Naast de charme van een regio zijn er ook praktische factoren om rekening mee te houden.

Bereikbaarheid en infrastructuur

• Hoe ver is het dichtstbijzijnde vliegveld, treinstation of grote snelweg?

• Zijn de wegen het hele jaar door goed onderhouden of zal zware regen of sneeuw de toegang bemoeilijken?

• Hoe dichtbij zijn essentiële voorzieningen zoals supermarkten, ziekenhuizen en cafés?

Het hele jaar door wonen en werken op afstand

• Een dorp dat in de zomer bruist, kan in de winter verlaten zijn.

• Sommige gebieden kampen met watertekorten of vocht in de koudere maanden.

• Zijn cafés, restaurants en diensten het hele jaar door geopend of sluiten ze hun deuren buiten het toeristische seizoen?

Investerings- en verhuurpotentieel

• Wordt het gebied populairder of stagneert de markt?

• Heeft het pand een sterk verhuurpotentieel als je van plan bent om inkomsten te genereren?

• Als huren deel uitmaakt van je plan, is er dan vraag naar seizoensverhuur of verhuur het hele jaar door?

Tip: Zelfs als je van plan bent om voor langere tijd te blijven, kan het kiezen van een goed bereikbare en levendige locatie het dagelijks leven gemakkelijker maken, de waarde van je woning verhogen en flexibiliteit bieden voor toekomstige verhuurmogelijkheden of doorverkoop.

Volgende stappen: Vastgoedcriteria verfijnen

Nadat je je ideale regio hebt gekozen, is de volgende stap bepalen wat je echt zoekt in een huis. Wat in eerste instantie een klein detail lijkt, kan een enorm verschil maken.

Als voorbeeld en ter inspiratie wat voor ons het belangrijkste was:

• Geen lawaaiige wegen in de buurt

• 5 minuten rijden naar een café/bar

• Op het zuiden gelegen voor de zon in de winter

• Niet te veel land om te onderhouden

• Geen huis gebouwd in een heuvel (om vocht te voorkomen)

• Karakter en charme

• Een solide structuur (geen volledige ruïne)

• Een redelijke toegangsweg (geen zandpad)

• niet te vergeten, een prachtig open uitzicht

Tip: Maak een lijst van must-haves vs. nice-to-haves. Dit maakt je zoektocht gemakkelijker en helpt bij het werken met makelaars.

“ Lesson learnd: Plan altijd een tweede bezichtiging in—één met experts en één waar je zelf de tijd neemt om alles rustig in je op te nemen.”

Van zoeken tot bezichtigen: Hoe vind je het juiste huis in Italië?

Toen we op zoek gingen naar een huis in Italië, merkten we al snel dat het koopproces heel anders verloopt dan in veel andere landen. Advertenties bevatten niet alle details, locaties worden niet bekendgemaakt en dan hebben we het nog niet eens over de foto's. Na het verkennen van verschillende gebieden, kozen we uiteindelijk voor Piemonte - een bewuste keuze op basis van de locatie, de toegankelijkheid en het investeringspotentieel.

Om onze zoektocht te verfijnen, werkten we samen met een Engelssprekende tussenpersoon die toegang had tot huizen die niet op de markt waren (helaas is ze niet meer actief, maar er zijn genoeg anderen - vraag maar rond). Ze regelde ook dat een geometra en een bouwer met ons meegingen voor een sleutelbezichtiging, wat ongelooflijk nuttig was. Terugkijkend zouden we echter willen dat we meer tijd alleen in het huis hadden gehad om het zelf te beoordelen.

Lesson learnd: Plan altijd een tweede bezichtiging in—één met experts en één waar je zelf de tijd neemt om alles rustig in je op te nemen.

Hoe makelaars werken in Italië

 Een paar dingen die je moet weten voordat je met Italiaanse makelaars gaat werken:

• Makelaars vertegenwoordigen zowel de koper als de verkoper - in tegenstelling tot veel andere landen werken ze niet uitsluitend voor één partij.

• Geen exclusieve aanbiedingen - Dezelfde woning kan door verschillende makelaars worden aangeboden, soms tegen verschillende prijzen.

• De transparantie is beperkt - locaties zijn vaak verborgen (ik ben inmiddels een pro om ze toch te vinden op Google Satelite) en foto's kunnen verouderd zijn.

Hoeveel betaal je?

De koper betaalt meestal 3% of meer (plus btw) van de aankoopprijs als commissie, en de verkoper betaalt ook min of meer hetzelfde. Sommige makelaars rekenen meer voor huizen met een lagere prijs of voor buitenlandse kopers.

Moet je een aankoopmakelaar inschakelen?

Als je geen Italiaans spreekt, kan het de moeite waard zijn om een speciale kopersagentin te huren - maarlet op! Als je eerst contact opneemt met een verkopend makelaar, is het mogelijk dat je niet kunt overstappen zonder dubbele kosten te betalen.

Sommige makelaars bieden betere aanbiedingen of hebben sterke connecties met betrouwbare vastgoedprofessionals, waardoor je urenlang door Idealista, Immobiliare of Casa.it hoeft te bladeren.

Tip: Gebruik Google Lens om te zoeken naar foto's - je vindt hetzelfde huis misschien ergens anders met meer details of een lagere prijs.

De eerste bezichtiging: wat is écht belangrijk?

Een huis kopen in Italië is spannend, maar emoties kunnen je beoordelingsvermogen beïnvloeden. Blijf gestructureerd en kritisch om de juiste keuze te maken:

Eerste bezichtiging? Vertrouw op je gevoel. Loop door het huis zonder alles direct te analyseren – hoe voelt het? Wat valt meteen op?

Tweede bezoek? Wees praktisch. Neem een geometra mee en controleer belangrijke aspecten zoals de constructie, vochtproblemen, de staat van het dak en de afwatering.

Bezoek op verschillende momenten van de dag. Zonlicht, geluid en omgeving veranderen - wat 's ochtends perfect lijkt, kan 's avonds anders aanvoelen.

Stel scherpe vragen. Zoek uit waarom het huis te koop staat, of er andere geïnteresseerde kopers zijn en of er nog onopgeloste juridische of structurele problemen zijn, vraag of er iets is dat je moet weten.

Wil je een gestructureerde aanpak? We hebben een gedetailleerde checklist voor het kopen van een huisgemaakt - leeser hieronder meer over.

Denk je aan een grote renovatie? In onze volgende blog vertellen we meer over renoveren in Italië en het werken met een geometra.

"Niet vergeten - Vraag om officiële documenten & controleer de legale status."

Mis geen cruciale details bij het kopen van je Italiaanse huis

Een huis kopen in Italië is een geweldige ervaring, maar hoe zorg je ervoor dat je geen bouwtechnische problemen, juridische valkuilen of verborgen renovatiekosten over het hoofd ziet?

We hebben de ultieme checklist samengesteld, gebaseerd op onze expertise in de bouwsector. Met meer dan 40 essentiële controlesweet je precies waar je op moet letten bij een bezichtiging.

Deze checklist helpt je om met vertrouwen te onderhandelen en voorkomt dat je duizenden euro's verspilt aan onverwachte kosten.

Download je exemplaar vandaag nog en neem het mee naar elke bezichtiging!

Een bod doen en het juridische proces: Wat kun je verwachten?

Stap 1: Een bod doen (Proposta d'Acquisto)

Zodra je een woning hebt gevonden, doe je meestal een bod via een Proposta d'Acquisto-een schriftelijk aankoopbod. Hierin leg je vast hoeveel je wilt betalen en onder welke voorwaarden.

Belangrijk om te weten:

• Soms vragen verkopers om een kleine aanbetaling als teken van commitment, maar dit is niet altijd verplicht.

• Je kunt voorwaarden opnemen, zoals:
  ✔ Het verwijderen van alle meubels en bezittingen vóór de overdracht.
  ✔ Aanvullende technische inspecties voordat de verkoop wordt afgerond.
  ✔ Een deadline voor het ondertekenen van het voorlopige contract.

• Als de verkoper het aanbod accepteert, wordt dit de basis voor de Compromesso di Vendita (voorlopig koopcontract).

Voordat je een bod uitbrengt, moet je het volgende overwegen:
✔ De bouwkundige staat van het huis.
✔ Mogelijke juridische of kadastrale problemen (raadpleeg een geometra).
✔ Of het huis zich in een historisch, agrarisch of door Unesco beschermd gebied bevindt, aangezien hier strengere regels gelden.

"Persoonlijke ervaring: Wij tekenden ons koopcontract terwijl we op vakantie in Mexico waren en maakten het geld direct over naar de eigenaar – hoewel je ook via een notaris kunt betalen. In ons geval betaalden we minder dan 10% aan."

Stap 2: Het voorlopige koopcontract (Compromesso di Vendita)

De Compromesso di Vendita is het eerste juridisch bindende contract tussen koper en verkoper. In dit stadium betaalt de koper meestal een aanbetaling van 10-30% van de aankoopprijs.

Belangrijke punten voordat je tekent:

✔ Controleer of het contract duidelijk vermeldt wat bij de koop is inbegrepen (meubels, keuken, etc.)

✔ Voeg indien nodig ontbindende voorwaarden toe, zoals het verkrijgen van een bouwvergunning of goedkeuring van de hypotheek.

✔ De verkoper moet juridische en technische documentatie leveren, waaronder een kadastraal uittreksel en kadastrale gegevens.

✔ Als je je terugtrekt zonder geldige reden, ben je je aanbetaling kwijt. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij het dubbele van jouw aanbetaling betalen als compensatie.

Stap 3: De definitieve notariële overdracht (Rogito Notarile)

Het definitieve contract wordt ondertekend in het bijzijn van een notaris (Notaio). In dit stadium betaalt de koper het volledige resterende bedrag van de aankoopprijs.

Wat gebeurt er bij deze stap?

✔ Betaling vindt plaats via een gewaarborgde cheque van een Italiaanse bank.

De notaris treedt op als neutrale partij, niet namens de koper of verkoper.

✔ Als je niet vloeiend Italiaans spreekt, is een vertaler wettelijk verplicht, tenzij je een volmacht tekent.

✔ Zodra de akte is ondertekend en geregistreerd, is het huis officieel van jou en ontvang je de sleutels.

Ongeveer 4 weken later kun je een gewaarmerkt afschrift van het contract ophalen bij de notaris.

"Wees niet verbaasd als de verkoper vlak voor de definitieve ondertekening een deel van de betaling contant verwacht in een aparte ruimte. Hoewel dit officieel geen deel uitmaakt van het proces, is het in sommige gevallen nog steeds een gangbare praktijk."

Extra kosten bij het kopen van een huis in Italië

Naast de koopprijs moet je rekening houden met deze kosten:

Notariskosten: ~1-2% van de aankoopprijs.

✔ Juridisch vertaler (indien nodig): ~€1,000.

✔ Makelaarscourtage: Gewoonlijk 3% + 22% btw, betaald bij de ondertekening van het voorlopige contract.

✔ Overdrachtsbelasting (afhankelijk van het type aankoop):

• Tweede huis: 9% van de kadastrale waarde + vergoedingen.

• Hoofdverblijfplaats: 2% van de kadastrale waarde + vergoedingen.

• Agrarische grond: 15% van de aangegeven waarde.

✔ Geometra & due diligence-kosten: ~€1.500-€5.000, afhankelijk van complexiteit.

Voorkom kostbare fouten & koop met vertrouwen

Checklist huis kopen - Een gestructureerd hulpmiddel om elk belangrijk detail te controleren voordat je een bod doet. Deze checklist is ontworpen met een scherp oog voor constructie en ontwerp en helpt je om een woning als een professional te beoordelen. Download hem hier voor €29,- incl. btw.

Heb je een expert nodig om met je mee te kijken? Wij helpen je graag.

Brainstormsessie op locatie in Piemonte - Krijg een second opinion over de potentie van een woning. Of je nu inzicht nodig hebt in de bouwtechnische staat, renovatiemogelijkheden of het ontwerp, wij bieden een frisse blik die verder gaat dan een geometra.

Renovatiebegeleiding - Van concept tot realisatie begeleiden we je door elke stap van je project. Wil je doorlopend advies? Word lid van onze community en stel al je vragen in onze wekelijkse Q&A-sessies.

Oplossingen voor interieur & onderhoud - Heb je praktische hulp nodig? Wij helpen met onderhoud, interieurplanning en oplossingen die jouw visie tot leven brengen.

Benieuwd hoe wij je kunnen helpen? Bezoek onze dienstenpagina of neem contact op via WhatsApp.

Essentiële juridische en financiële overwegingen vóór de aankoop

Agrarische en erfgoedrechten: Wat je moet weten

Aankoop van agrarische grond (voorkeursrecht)
Als het eigendom landbouwgrond omvat, hebben naburige boeren 30 dagen de tijd om je bod te evenaren. Als deze stap wordt overgeslagen, kunnen ze de verkoop juridisch aanvechten tot een jaar lang. Zorg ervoor dat deze clausule correct is opgenomen in je voorlopige koopcontract (Compromesso di Vendita) om problemen te voorkomen.

Historische en beschermde panden
In sommige gevallen heeft de Italiaanse overheid het eerste recht van koop, wat betekent dat ze de optie hebben om het eigendom eerder te kopen dan jij. Dit proces kan de verkoop met 1-2 maanden vertragen. Controleer deze aspecten altijd bij een notaris en geometra voordat je een koopovereenkomst aangaat.

Tip: Verduidelijk deze wettelijke beperkingen voordat je een bod uitbrengt om vertragingen, onverwachte kosten of renovatiebeperkingen te voorkomen. Zorg ervoor dat dit duidelijk is vastgelegd in de contracten die je ondertekent.

Hoe controleer je of een pand beschermd is?

Als het huis zich in een historische zone of een UNESCO-gebied bevindt, gelden er extra regels die renovatieplannen kunnen bemoeilijken. Een goede relatie opbouwen met de lokale gemeenschap en gemeentelijke instanties kan helpen om door deze regelgeving te navigeren.

Waar controleer je bouwbeperkingen?

• Ministero della Cultura website - Gebruik de Cerca Luogo-tool op cultura.gov.it om erfgoedstatus te controleren.

• Lokaal kantoor van Soprintendenza - Deze instantie is verantwoordelijk voor de architectonische en historische bescherming per regio.

• Raadpleeg een geometra of advocaat - zij kunnen de juridische beperkingen bevestigen voordat je een contract ondertekent.

Belangrijk: Goedkeuring (als je de goedkeuring krijgt) voor veranderingen in beschermde eigendommen kan maanden duren. Als u verbouwingen plant, houd hier dan rekening mee in uw tijdsplanning.

Een betrouwbare Geometra vinden in Italië

Een geometra is essentieel bij het kopen van een huis in Italië, omdat zij de juridische en technische status van het pand controleren, mogelijke problemen identificeren en vergunningen regelen als je verbouwingen plant. Als je van plan bent om te renoveren, spelen ze een belangrijke rol bij het navigeren door de lokale bouwvoorschriften, het indienen van projectplannen en het toezicht op de naleving van de bouwvoorschriften. Als je de juiste persoon kiest, verloopt de aankoop soepel en voorkom je dure verrassingen.

Waar vind ik een betrouwbare Geometra:

• Expats & lokale aanbevelingen - Vraag het in Facebookgroepen (Expats in Piemonte/Italië, Nederlanders in Italië etc.) of andere lokale forums.

• Buren - Vaak kennen zij een goede geometra of kunnen ze iemand aanraden met wie ze hebben samengewerkt.

• Kijk rond bij renovatieprojecten - Zie je een goed uitgevoerde renovatie in jouw regio? Check het bord op de bouwplaats – daar staat meestal de naam van de geometra.

• Technische dienst van de gemeente (Comune) - Gemeenten hebben vaak een lijst van geregistreerde geometri.

• Controleer registratie - Elke geometra moet lid zijn van het Collegio dei Geometri. Zorg dat ze erkend en gekwalificeerd zijn.

Tip: Als je niet vloeiend Italiaans spreekt, zoek dan een geometra die ervaring heeft met het werken met internationale kopers.

Tip: Lees onze volgende blog (gepland voor het voorjaar van 2025) over werken met een geometra met een speciale gast!

Je huis financieren: hypotheekopties voor buitenlandse kopers

Hoewel veel internationale kopers contant betalen, is financiering mogelijk, maar het kan een uitdaging zijn om als niet-ingezetene een Italiaanse hypotheek te krijgen.

Kun je als buitenlander een hypotheek krijgen in Italië?

Ja, maar verwacht strengere voorwaarden:

• Loan-to-value (LTV) verhouding: Meestal 60-70%, lager voor niet-EU-kopers.

• Strikte inkomenscontrole: Italiaanse banken eisen een stabiel bewijs van buitenlands inkomen.

• Lang goedkeuringsproces: Verwacht 2-4 maanden voor goedkeuring van de hypotheek.

Alternatieve financieringsopties:

• Internationale banken met expat-vriendelijke leningen (bijv. BNL, Intesa Sanpaolo, Barclays Italy).

• Een huis in eigen land herfinancieren om eigen vermogen vrij te maken voor de aankoop van een huis in Italië.

Laatste gedachte: Een huis kopen in Italië is een spannend avontuur, maar door je goed in te lezen in juridische rechten, financiële opties en eigendomsbeperkingen, maak je een goed geïnformeerde beslissing. Neem de tijd om deze details vooraf te controleren om onverwachte obstakels later te voorkomen.

Over de auteur

Deze blog is geschreven door Jennifer Kenters - bouwkundig ingenieur en ontwerper - om het aankoopproces van een woning in Italië toegankelijker te maken.

Tijdens onze eigen zoektocht merkte ik hoe lastig het was om alle essentiële informatie op één plek te vinden. Daarom heb ik deze gids samengesteld – een verzameling van alles wat ik graag had geweten voordat we aan deze reis begonnen.

Tegenwoordig bekijken we regelmatig woningen, altijd op zoek naar nieuwe renovatieprojecten. Ik ontdekte al snel hoe makkelijk het is om belangrijke details over het hoofd te zien tijdens een bezichtiging. Daarom heb ik de Home Buying Checklist gemaakt – een gestructureerde tool die helpt om een woning stap voor stap te evalueren en dure fouten te voorkomen.

Samen met Boy renoveer ik momenteel een cascina in Piemonte, waarbij we onze passie voor design, bouw en het restaureren van historische huizen combineren. We zitten al jaren in deze wereld en nu brengen we vergeten panden in Italië weer tot leven.

Wil je onze reis volgen? Ik deel dagelijks updates over onze renovatieprojecten, inzichten en het leven in Italië op Instagram - Kom gezellig langs!